Zmeny v stavebnom zákone: Čo prináša nová dôvodová správa?

Dôvodová správa k návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon a o zmene a doplnení niektorých zákonov (Stavebný zákon) v znení neskorších predpisov.

Ministerstvo dopravy Slovenskej republiky predkladá návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon a o zmene a doplnení niektorých zákonov (Stavebný zákon) v znení neskorších predpisov s cieľom zjednotiť a uľahčiť jeho aplikáciu.  

Návrh zákona reflektuje skúsenosti a poznatky získané z praxe pri aplikácii Stavebného zákona, účinného od 1. apríla 2025.  Stavebný zákon odštartoval veľkú zahájil v oblasti výstavby na Slovensku s cieľom akcelerovania prípravných a povoľovacích procesov. Uplatňovanie Stavebného zákona v období od účinnosti v praxi kladie zvýšené nároky na všetky dotknuté subjekty vzhľadom na skutočnosť, že zmeny, ktoré stavebný zákon priniesol sa týkajú inštitucionálnych a organizačných zmien, procesných postupov, ako aj zavedenia elektronizácie a digitalizácie stavebnej agendy. Stavebný zákon sa aplikuje v prechodnom období, kedy sa na určené stavby stále uplatňuje aj právna úprava zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov. 

Ministerstvo priebežne analyzovalo uplatňovanie Stavebného zákona a vyhodnocovalo oblasti, ktoré by pri príprave a povoľovaní stavieb mohli spôsobovať ťažkosti. Účelom návrhu novely Stavebného  zákona je premietnuť poznatky z aplikačnej praxe a precizovať text ustanovení zákona, bez zmeny vecnú podstatu platných právnych noriem. Účelom nie je meniť vecnú podstatu platných právnych noriem.  

Navrhovanou úpravou sa:

Návrh zákona nemá žiaden vplyv na rozpočet verejnej správy a  na podnikateľské prostredie. Návrh zákona nemá žiadne sociálne vplyvy ani žiadny vplyv na životné prostredie, na informatizáciu spoločnosti a na služby verejnej správy pre občana, ani na manželstvo, rodičovstvo a rodinu.

Návrh zákona je v súlade s Ústavou Slovenskej republiky, s ústavnými zákonmi, s nálezmi Ústavného súdu Slovenskej republiky a ostatnými všeobecne záväznými právnymi predpismi Slovenskej republiky a s medzinárodnými zmluvami a inými medzinárodnými dokumentmi, ktorými je Slovenská republika viazaná.

Návrh zákona nie je predmetom vnútrokomunitárneho pripomienkového konania.

K čl. I

K bodom 1 až 22

Ustanovením sa precizuje pevné spojenie stavby so zemou. Spojenie pevným základom môže byť plošným alebo hĺbkovým základom, ktorý je priamo súčasťou konštrukcie stavby, pri upevnení strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi ide o ukotvenie stavby na pevný základ v zemi, alebo na zemné skrutky a pod.

Dopĺňajú sa definície zmontovaného výrobku a informačnej konštrukcie.

V ods. 6 písm. d) sa stanovuje jednotná výška oplotenia ako drobnej stavby.

V ods. 7 ide o precizovanie textu, že budova obchodu a služieb nemôže byť drobnou stavbou, ani v prípade, že spĺňa parametre drobnej stavby (zastavaná plocha a pod.)

V ods. 8 sa medzi jednoduché stavby, ktorými sú zmontované výrobky dopĺňa budova na individuálnu rekreáciu.

V ods. 11 ide o precizovanie textu. Zjednocuje sa rozsah spevnených plôch s rozsahom zastavanej plochy drobnej stavby.

V ods. 18 sa upravuje maximálny čas trvania informačnej konštrukcie.

V ods. 19 sa novo upravuje členenie stavieb na pozemné stavby a inžinierske stavby.

K bodom 23 až 26

Kritériom členenia pozemných stavieb je ich ohraničenie stenami a strešnou konštrukciou. Upravuje sa definícia budovy za účelom zosúladenia pojmu budovy v katastrálnom zákone.

Ostatnými pozemnými stavbami sú stavby, ktoré nespĺňajú stavebno-technické alebo účelové charakteristiky budovy kumulatívne, napr. nie je ohraničená obvodovými stenami. Patria sem napr. prístrešky, altánky, oplotenia, chodníky a spevnené plochy v uzatvorených areáloch, balíkoboxy, prístrešky MHD, prvky detských ihrísk, parková architektúra.

K bodom 27 až 29

Novo sa vymedzujú pojmy inžinierska stavba a siete technického vybavenia územia.

K bodom 30 a 31

V odsekoch 1, 3 a 4 sa precizuje, že zmena dokončenej stavby sa vzťahuje na budovy. V ods. 6 sa vymedzuje, čo sa považuje za zmenu líniovej stavby.

K bodom 32 a 33

V odseku 4 sa upravuje rozsah projektu stavby na ohlásenie, ak ide o zmontované výrobky alebo o drobné stavby, ktoré sú jednoduchými stavebnými konštrukciami, spravidla zhotovované svojpomocou fyzickými osobami na vlastnom pozemku. Zjednodušuje sa tým ohlásenie drobných stavieb, ktoré nie sú budovou a ohlásenie zmontovaných výrobkov.

K bodom 34 a 35

Upravuje sa rozsah realizačnej dokumentácie vypustením záverečného stanoviska stavbyvedúceho; toto sa nahrádza vyhlásením zhotoviteľa v protokole o odovzdaní a prevzatí stavby, ktorý sa predkladá ku kolaudácii stavby.

K bodom 36 až 40

Ide o precizovanie textu. Vypustením  písm. i) sa nečinnosť stavebného úradu bude riadiť všeobecnými ustanoveniami § 50 zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok).

K bodom 41 až 43

Ide o precizovanie textu.

K bodom 44 a 45

Ide o precizovanie textu. Vypustením písm. j) v ods. 5 sa odstraňuje duplicita s § 84 ods. 8 zákona.

K bodu 46

V odseku 5 sa ustanovuje, že požiadavky na personálne zabezpečenie stavebného úradu a kvalifikačné predpoklady týchto zamestnancov ustanovené v § 15 a 17 sa nevzťahujú na zamestnancov špeciálnych a iných stavebných úradov. Vzhľadom na to, že pôsobnosť špeciálnych stavebných úradov upravujú osobitné predpisy, tieto môžu upraviť aj osobitné požiadavky na zamestnancov. Požiadavky na kvalifikáciu zamestnancov špeciálnych stavebných úradov a iných stavebných úradov sa môžu líšiť v závislosti od oblasti štátnej správy, ktorú vykonávajú.

K bodom 47 až 49

Ustanovením sa zjednocujú kvalifikačné predpoklady pre odborného zamestnanca stavebného úradu a stavebného inšpektora, čím sa zabezpečuje väčší okruh prípadných záujemcov o tieto pozície a upravuje sa požiadavka praxe pred zaradením na odbornú prípravu.

K bodom 50 až 58

Navrhuje sa ohlasovanie stavebnému úradu ponechať len pri tých drobných stavbách a stavebných úpravách, ktoré je vzhľadom na ich umiestnenie potrebné posúdiť z hľadiska ochrany verejných záujmov. Zároveň sa precizujú ustanovenia týkajúce sa údržby stavby a údržby na kultúrnej pamiatke alebo na stavbe v pamiatkovej zóne, ako aj stavebné práce, na ktoré sa nevyžaduje rozhodnutie o stavebnom zámere ani ohlásenie.

K bodom 59 a 60

Precizuje sa rozsah dokumentácie, ktorú stavebník alebo ním poverený projektant sprístupňuje prostredníctvom informačného systému v procese prerokovania stavebného zámeru. Môže sprístupniť buď projektovú dokumentáciu samostatného stavebného zámeru alebo projektovú dokumentáciu stavebného zámeru rozpracovanú v podrobnosti projektu stavby. V podrobnosti projektu stavby sa dokumentácia predkladá pri stavbách, kde sa nepredpokladá potreba dopracovania projektu stavby po vydaní rozhodnutia o stavebnom zámere a projekt stavby bude možné overiť po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia o stavebnom zámere. Obsah a rozsah dokumentácie ustanovuje vykonávacia vyhláška.

K bodu 61

Precizuje sa postup správneho orgánu v prípade, ak bolo účastníkom konania iným ako stavebníkom napadnuté záväzné stanovisko dotknutého orgánu odvolaním proti rozhodnutiu o stavebnom zámere.

K bodu 62

Precizuje sa, že postup pri prerokovaní projektu stavby sa primerane použije aj na prerokovanie zmeny projektu stavby.

K bodu 63

Ide o precizovanie textu.

K bodu 64 a 65

Vypustením odseku 3 sa odstraňuje duplicita s § 33 ods. 2.

K bodu 66

Úpravou sa sleduje, aby štát nemusel vyvlastňovať svoje vlastné nehnuteľnosti, aj keď sú v správe iného správcu majetku štátu.

K bodu 67

Ide o legislatívnotechnickú úpravu.

K bodu 68

Ide o precizovanie textu.

K bodu 69

V ods. 6 sa vymedzuje výnimka, ktorá spočíva v tom, že ak ide o drobnú stavbu, ktorá nie je budovou alebo niektoré stavebné úpravy, nie je potrebné na vypracovanie projektu stavby na ohlásenie splnenie podmienky ustanovenej v ods. 5. Postačí situačný výkres na podklade katastrálnej mapy a zjednodušené grafické znázornenie stavebného riešenia a technickým popisom, pri zmontovanom výrobku dokumentácia od výrobcu.

K bodom 70 až 75

Ide o precizovanie textu.

K bodom 76 a 77

Ustanovením sa rozširujú podmienky, kedy môže projektant odchýlky od overeného projektu iba vyznačiť v projekte stavby. Upravuje sa lehota stavebného úradu dokedy musí odsúhlasiť zápisnicu z mimoriadnej kontrolnej prehliadky.

K bodom 78 a 79

Ide o precizovanie textu.

K bodom 80 a 81

Pri vymedzovaní účastníkov konania je potrebné posúdiť, či môžu byť ich iné práva rozhodnutím o stavebnom zámere priamo dotknuté.

K bodu 82 a 83

V ods. 1 ide o zosúladenie lehoty oznámenia o začatí konania s lehotou na oznámenie kolaudačnej obhliadky. V ods. 3 sa precizuje doručovanie verejnou vyhláškou.

K bodom 84 a 85

Ide o precizovanie textu.

K bodu 86

Ide o gramatickú úpravu.

K bodu 87

Precizuje sa, že overiť projekt stavby je možné, keď je rozhodnutie o stavebnom zámere právoplatné a vykonateľné a stanoviská dotknutých orgánov a vyjadrenia dotknutých právnických osôb sú súhlasné.

K bodu 88

Precizuje sa doba, ktorá sa nezapočítava do lehoty na vydanie rozhodnutia.

K bodu 89

Ide o precizovanie textu.

K bodom 90 až 92

Navrhuje sa konanie o zmene času trvania dočasnej stavby presunúť do § 68 – zmena v užívaní stavby, nakoľko ide o zmenu, ktorá nastane až po kolaudácii stavby. V ods. 2 sa navrhuje spresniť ustanovenie tak, aby bolo do budúcna zrejmé, ako majú stavebné úrady postupovať a aké listiny žiadať v prípade, ak je žiadateľ právnym nástupcom pôvodného stavebníka z dôvodu prechodu práv a povinností na takúto osobu, ako aj pre prípad, ak žiadateľ ešte nie je právnym nástupcom (pretože práva a povinnosti priznané individuálnym správnym aktom nie je možné postupovať na iné osoby súkromnoprávne, teda zmluvne), ale má záujem práva a povinnosti z rozhodnutia zo stavebného zámeru previesť na inú osobu. Úprava súhlasu je formulovaná tak, aby mohol byť súhlas obsiahnutý v zmluvnom vzťahu medzi stavebníkom a žiadateľom (ak by napr. išlo o dohodu odplatnú), ako aj o samostatný jednoduchý súhlas vo forme jednostranného vyhlásenia stavebníka, že so zmenou súhlasí. Keďže k zmene stavebníka môže dôjsť aj v pokročilej fáze realizácie stavby a následná dokumentácia vydaná v prospech nového stavebníka bude tvoriť podklad pre zápis stavby do príslušného katastra nehnuteľností navrhuje sa, že podpis na súhlase musí byť úradne osvedčený.

K bodu 93 až 95

Ide o precizovanie textu.

K bodom 96 až 100

Ide o precizovanie textu. Precizuje sa, že overiť projekt stavby je možné keď je rozhodnutie o stavebnom zámere právoplatné a vykonateľné.

K bodom 101 až 107

Dopĺňa sa možnosť správneho orgánu upustiť od kolaudácie pri drobných stavbách, stavebných úpravách na stavbe a pri údržbe stavby. Údržba stavby štandardne nevyžaduje ani ohlásenie správnemu orgánu, s výnimkou údržby stavby na kultúrnej pamiatke alebo ak by sa údržbou stavby mohla významne negatívne ovplyvniť stabilitu stavby, protipožiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad vo verejnom priestore v pamiatkovej zóne.

Dopĺňa sa povinnosť predložiť ku kolaudácii doklad preukazujúci oprávnenie stavebníka k pozemku alebo k stavbe, ak sa skutočné zhotovenie stavby odlišuje od stavebného zámeru a stavebník nie je vlastníkom pozemku alebo stavby, na ktorom sa stavba zhotovila a novo sa vymedzujú účastníci konania pri kolaudácii, pri povoľovaní skúšobnej prevádzky a pri povoľovaní predčasného užívania.

K ods. 8 - ak správny orgán rozhodne o zastavení kolaudácie z dôvodu, že stavba je postavená v rozpore s overeným projektom stavby, toto rozhodnutie doručí stavebnému inšpektorátu, ktorý následne začne ex offo konanie, resp. priestupkové konanie.

K bodom 108 až 110

Precizujú sa ustanovenia o kolaudačnom osvedčení a spodrobňuje sa obsah kolaudačného osvedčenia.

K bodu 111

Kolaudačným osvedčením sa priznáva právo užívať stavbu určeným spôsobom. Ak by sa tento spôsob užívania mal zmeniť, je možné ho zmeniť iba rozhodnutím o zmene v užívaní stavby, pričom na konanie sa primerane vzťahujú ustanovenia § 66 ods. 1 až 8. Zmena účelu celej stavby alebo jej časti sa vzťahuje na zmenu zatriedenia stavby v úrovni skupiny podľa vyhlášky č. 59/2025 Z. z. o členení stavieb.

Môže ísť o zmeny v spôsobe užívania stavby, ktoré nie sú stavebnými zmenami, ale je potrebné posúdiť či sa pôvodný vplyv stavby na okolie, protipožiarnu bezpečnosť, bezpečnosť jej užívania (napr. statika) a bezpečnosť práce nezhoršil. Technickými parametrami prevádzky a prevádzkovým zariadením môžu byť napr. fitness stroje, trezory v banke v prípade, ak ide o zmenu jednotlivých priestorov v stavbe v rámci tej istej skupiny podľa vyhlášky č. 59/2025 Z. z. Môže ísť napr. o zmenu administratívnej budovy úradu na banku, kde sa predpokladá umiestnenie trezorov, ktoré môžu mať vplyv na statiku stavby.

Zmena času trvania dočasnej stavby zahŕňa predĺženie alebo skrátenie času trvania dočasnej stavby, ako aj zmenu dočasnej stavby na trvalú stavbu. Podaním žiadosti čas trvania až do nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o žiadosti neplynie.

V ods. 3 ide o zmeny napr. jednotlivých prevádzok v obchodných centrách, pričom zmenou prevádzky nesmie dôjsť k negatívnemu ovplyvneniu protipožiarnej bezpečnosti stavby.

Ak ide o zmenu v spôsobe užívania stavby, ktorá je spojená so zmenou dokončenej stavby (nadstavba, prístavba alebo vstavba) vlastník stavby, prípadne užívateľ stavby, ktorý stavbu užíva, musí požiadať o vydanie rozhodnutia o stavebnom zámere na zmenu dokončenej stavby a overenie projektu stavby. Po dokončení zmeny stavby stavebný úrad vykoná konanie o zmene v užívaní dokončenej stavby a určí nový účel jej užívania. Ak ide zmenu v užívaní stavby spojenú so stavebnými úpravami, ktoré vyžadovali ohlásenie, stavebný úrad prerokuje túto zmenu v užívaní po dokončení stavebných úprav v konaní o zmene v užívaní stavby.

Pri vymedzovaní účastníkov konania je potrebné posúdiť, či môžu byť dotknuté ich vlastnícke alebo iné práva alebo právom chránené záujmy alebo povinnosti k nehnuteľnosti.

Záväzné stanoviská sa vyžadujú z dôvodu, že zmenou v užívaní môže dôjsť ku kapacitnému navýšeniu napojenia na siete technického vybavenia územia, (zvýšený odber vody, zvýšená potreba kapacity kanalizácie, nároky na statickú dopravu a pod.).

V záujme zjednotenia postupu sa stanovujú vecné podmienky, ktorých splnenie si vyžaduje rozhodnutie správneho orgánu o zmene v užívaní stavby a rieši sa procesný postup s poukázaním na kolaudáciu.

K bodu 112 až 115

Ustanovením sa navrhuje povinnosť stavebného inšpektora preukázať sa pri začatí štátneho stavebného dohľadu preukazom vydaným jeho zamestnávateľom. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na zamestnancov špeciálnych stavebných úradov, ak osobitný predpis neustanovuje inak.

Upravuje sa čas upovedomenia o výkone štátneho stavebného dohľadu.

K bodu 116 až 123

Ide o precizovanie textu.

K bodu 124

Ide o úpravu vnútorného odkazu v súvislosti s úpravou § 3.

K bodu 125 až 136

Precizujú sa skutkové podstaty priestupkov vo vzťahu k prechodným ustanoveniam zákona.

K bodu 137 až 145

Precizujú sa skutkové podstaty iných správnych deliktov vo vzťahu k prechodným ustanoveniam zákona a odstraňujú sa duplicity.

K bodu 146

Výkon štátneho stavebného dohľadu je faktickým zisťovaním skutkového stavu na stavbe alebo na stavenisku. Ustanovenie § 73 ods. 1 až 3 nepredpokladá žiaden vzťah alebo postup podľa Správneho poriadku.

K čl. II

Navrhuje sa účinnosť 1. júla 2026 v vzhľadom na predpokladanú dĺžku legislatívneho procesu.